多区画风突变,土地改规!
控规大调整背后,究竟有何深意?近日,南京多区土地规划迎来密集调整。
上半年以来,南京各区资规部门频繁发布规划调整批前公告,一大批土地或者拟改变用地性质、或者拟调整容积率和建筑限高等。其中涉及区块,包括——
(资料图片仅供参考)
河西中奥体东绿博园宅地 河西中海玥花园附近宅地 仙林湖老年公寓变低密住宅 江宁上秦淮科研用地变宅地 江宁百家湖湖北住宅面积增大 江宁东山商业用地改商住混合 商办用地改商业用地 增加幼托用地辐射半径 增加沿线公园绿化 ……
这批土地规划调整,除了可以增加主城住宅供应——常规商品房、自然生态环境优渥的二线低密改善,此外还包括部分区块滨水商业开发、教育用地等城市更新/基础配套的完善。
值得关注的,这批土地多数已列入资规部门下半年市区供地计划。此次调整背后,不仅让人联想到,7月以来,南京陆续发布了多条涉及城市更新相关的一系列红头文件。
城市更新涉及拆迁、基建、就业发展等多个行业,社火意义重大。落到房地产市场,将是释放土地价值、增加土储和提升区域活力的重要途径,也会影响未来城市发展格局。
01.
容积率2.2 限高80m
河西中新增大体量宅地
近日,南京市规划和自然资源局发布《河西新城区中部地区控制性详细规划》MCe030-01规划管理单元图则修改 (公众意见征询),MCe030-01-08地块用地性质由Rb商住混合用地变更为R2二类居住用地,容积率<2.2,用地面积为7.21 公顷。
拟变更地块位置优越,紧靠地铁10号线与在建的地铁9号线一期换乘站“绿博园站”,西侧为绿博园,南侧为上新河初级中学,东侧为奥体新城青桐园,北侧为空地,目前现状主要为临时施工场地和空地。
本次规划修改前MCe030-01-08 地块为 Rb 商住混合用地,用地面积为 7.71 公顷,容积率≤5.0,控制高度未赋值,绿地率>30%,建筑密度<40%;MCe030-01-11地块为 G1 公园绿地,用地面积为 0.68 公顷。
规划修改后MCe030-01-08 地块为R2 二类居住用地,用地面积为7.21 公顷,容积率<2.2,建筑密度<25%,控制高度≤80m,其余指标不变;MCe030-01-11 地块公园绿地用地面积为 1.17 公顷,其余指标不变。
调整后,容积率2.2,限高80米,明确了公园绿地面积,按照容积率和建筑限高看,后期大概率会建小高层+洋房住宅。目前周边暂无新房在售,附近二手房挂牌均价在6.5-7万/㎡。
02.
河西中新增2幅mini宅地
其中一幅将于本月25日竞价
确切地说,拟调整用地指标的海玥附近这两幅地块,出让面积都不大。
其中07地块(即2023G42)将于本月25日出让,起拍楼面价:37533元/㎡,最高楼面限价:42943元/㎡。
传闻上海建工(有望打造海玥花园二期)、万科(旗下高端产品系)这两家房企拿地意向度较高。
具体来看:
①MCe030-09地块
09-07、08地块,位于怡康街与黄山路交叉口东南侧,用地面积约4.77公顷。现状主要为临时停车场、汽车维修和苏建艳阳居小区。
地块西侧为天成苑,东侧为腾达雅苑,南侧为临时工棚,北侧为虹苑新寓。
其中09-07地块,原本为S41公共交通场站用地,用地面积约0.75公顷;
本次规划修改后,09-07地块为R21二类住宅用地,用地面积为1.85公顷,容积率≤ 2.4,建筑密度≤ 22%,控制高度≤ 80米,绿地率≥35%;将于8月25日竞价出让。
09-08地块为R2二类居住用地,用地面积为2.92公顷,其他指标保持不变。出让时间待定。
②MCe030-13-02地块
13-02地块位于兴隆大街与泰山路交叉口西南侧,用地面积约6.31公顷。现状主要为建邺区涉案车辆保管站及舜天产业园。
地块西侧为临时工棚,东侧为江苏中烟南京卷烟厂,南侧为金梦都宾馆,北侧为新都市产业园。
13-02地块规划修改后为R2二类居住用地,用地面积为5.5公顷,其他指标不变。
该地块周边还有一些厂房未搬迁,具体出让时间待定。
目前河西中开发接近尾声,宅地本就稀缺,如今这两幅宅地的出现,容积率控制在2.4,不算高,预计会打造18层及以下小高层,做大面积改善。
03.
仙林湖老年公寓用地改低密宅地
容积率1.2 两幅地紧邻高科豪宅
出于进一步提升仙林湖整体居住品质、提高医院周边用地配套开发考虑,资规部门拟对仙林湖南侧省中医院旁的老年公寓用地作规划调整。
规划调整将15-17老年公寓用地,拆分成15-17和15-31两幅的二类居住用地,地块东侧沿华佗路增加了10米宽街旁边绿地。
修改后15-17用地面积3.08公顷;15-31用地面积3.11公顷,绿地率≥30%,容积率均为1.2,建筑高度18米
值得一提的是,这两幅地,容积率指标与高科紫星堂一致,且两幅地就紧靠高科紫星堂,2幅宅地基本可以提前锁定千万级平墅改善。
仙林自然环境优渥,依山傍水,人文氛围浓厚,低密度改善需求强烈,无论是早前高科紫薇堂还是复地大鱼VILLA,市场反响都不错,这两幅低密宅地入市,将进一步提升板块高端改善的供给。
04.
江宁核心区三大区域控规调整
减少上商办增加幼儿园、涉宅供应
此次调整涉及江宁核心区、上秦淮云台山河以北新增宅地,而之前经常抱怨的核心区没地没新房,现在百家湖片区一住宅用地面积直接增加!
1、江宁核心区宅地扩大,学校、绿地增加。
①杨家圩-东山一带控规调整
修改的地块,一幅靠近江宁热盘朗诗玲珑新亭,本来的宅地,分出来一块给幼托用地;另外一幅靠近仁恒金融城G93,58—10地块由商业用地调整为商住混合用地(Rb)。
具体来看:
拟调整地块分为南北2处,北侧地块位于江宁东山(地块1),东至竹山路、南至竹新路、西至骆村路、北至翠园路,面积约4.09公顷;南侧地块靠近杨家圩仁恒金融城G93(地块2),东至兴宁路、南至金山路,面积约0.68公顷。
调整内容:
➡增加幼儿园服务半径(近朗诗玲珑新亭)
将规划兴宁路以西、金山路以北幼儿园调整至竹山路以西、竹新路以北,用地面积约0.81公顷,容积率≤1.0、建筑密度≤35%、建筑高度≤15米、绿地率≥30%,班级数不变。在控制条文中明确:“地块南侧需沿竹新路设置连续的公共开敞空间,并与竹新路儿童友好街区一体化设计。”
➡减少商办用地(近杨家圩仁恒金融城G93)
将62—11地块规划用地性质调整为商业用地(B1),用地面积不变,容积率≤1.2、建筑密度≤50%、建筑高度≤24米、绿地率≥20%;尊重现状,将58—10地块调整为商住混合用地(Rb),并结合地籍权属优化地块边界。
值得注意的是,这幅地块就是仁恒G93地块,其中将62—11地块规划用地性质调整为商业用地(B1)。
当时公示图规划调整的位置显示的是商办用地, 此次直接修改为商业用地,建筑高度≤15米, 预计未来是不高于5层商业。
这对于仁恒G93地块住宅是一个大利好,按照原规划商办用地的高度肯定会比商业高,未来对住宅肯定会有一定的影响。
此次改为商业用地,未来仁恒G93地块的A2栋楼的视野会相当不错。
➡百家湖硅巷宅地面积扩大,工厂用地调整。
从修改前来看,地块附近原本有一些闲置厂房,修改后,住宅面积明显增大。
拟修改地块位于江宁区百家湖片区西北侧,通淮街以东、利源路以西、秦淮路以南、胜利路以北,用地面积约14.09 公顷。
修改方案:
将原 07-01 地块二类居住用地(R2) 调整至董村路以北、利源路以西用地,面积 3.20 公顷,容积率≤1.1,建筑高度≤15m,相比于调整前,住宅用地面积增加1.14公顷。 将 06-10 地块小学用地(A33a)向西微调,调整至通淮街以东、董村路以北,用地面积 5.59 公顷;将 06-05 地块幼托用地 (Rax) 调整至小学东南侧,用地面积0.60 公顷。 将原 06-04 地块居住社区中心用地 (Aa) 调整至通准街以东、董村路以南,用地面积 1.69 公顷;将原 07-02 地块基层社区中心用地 (Rc) 调整至居住社区中心北侧,用地面积 0.30 公顷,结合社区中心规划设置 1 处综合公园用地 (G1a),用地面积 0.70 公顷。 优化道路交通,将胜太四路西延至通准街,取消胜太二路胜太四路至董村路段,并优化沿线用地边界。 根据相关规范要求,微调 06-06 地块加油加气站用地(B41)位置,同步微调相邻 科研设计用地 (B29a)和 公园绿地 (G1) 用地边界。
调整后,区域内将拆分为两幅宅地,北侧是5月象屿拿下的G16地块(即象屿华发铂萃云湾),预计9、10月份上市;南侧是2023G44地块,将于8月25日公开竞价。 起拍楼面价: 18535 元/㎡, 最高楼面限价: 21121 元/㎡。
上半年以来,江宁核心区关注度增加,先有象屿13轮竞价触顶,以摇号方式拿下硅巷G16地块,紧接着东山G39被联发触顶拿下,本月将出让G44地块预计也会引发争抢。
2、上秦淮云台山河以北新增三幅宅地。
江宁上秦淮规划调整,科研用地变宅地,公建用地变教育用地。
拟修改地块内现状为临时工棚和空地。原来大部分是科研用地,而现在变更为住宅用地,意味着上秦淮1.0住宅面积将进一步开发。
拟修改地块位于江宁区未来科技城片区西南侧,机场高速以东、苏源大道以西、白塘路以南、云台山河以北。用地面积约46.51公顷,紧邻银城旭辉云台天境、恒大悦澜湾。
修改方案:
将家园中路东侧原 03-03 地块部分 科研设计用地 (B29a)、03-07 地块 科研设计用地 (B29a)、03-11 地块 二类居住用地 (R2)和03-12 地块 体育用地 (A4)调整为二类居住用地(R2)、基层社区中心用地(Rc)和街旁绿地(G1c), 其中:二类居住用地面积 16.72 公顷(容积率≤2.2,建筑高度≤60m)、基层社区中心用地面积 0.31 公顷、街旁绿地面积 0.50 公顷。 将原 03-09 地块 公建预留用地 (Ak)调整为 2.84 公顷的居住社区中心用地(Aa)、3.75 公顷的 小学用地 (A33a)、0.61 公顷的 幼托用地 (Rax)和 0.48 公顷的街旁绿地(G1c)。 优化道路交通,在居住用地之间新增一条18米宽的城市支路,将云台山河路 由18米拓宽至26米 ,并优化沿线用地边界。
3、江宁三山板块新增2幅宅地。
6月,南京规划局与自然资源局发布规划——《南京东山副城机场高速公路以西地区控制性详细规划》NJNBd031-09、NJNBd030-01、05规划管理单元图则修改(公众意见征询)。
其中一幅地块江宁将军山南麓别墅区,容积率≤1.1,建筑高度≤15m,总用地面积8.23公顷,预计未来将打造低密住宅。
项目区位:拟修改地块位于江宁机场高速公路以西片区,宁丹大道以东、将军大道以西、将军山以南、牛首山河以北区域内,用地面积共 11.5 公顷。
现状情况:拟修改 NJNBd031-09-05、06,NJNBd030-05-04、14 地块内现状为空地;NJNBd030-01-14 地块内现状为临时工棚。
修改方案:
将NINBd031-09-05 科研设计用地(B29a)调整为二类居住用地 (R2)、用地面积 2.99 公顷,容积率≤1.1,建筑高度≤15m;将NINBd031-09-06 消防用地(U31) 调整为基层社区中心用地(Rc)用地面积 0.5 公顷。 ●将原 NINBd031-09-06 地块 消防用地 (U31)调整至 NINBd030-01-14 地块 市政预留用地 (Uk)内,用地面积 0.5 公顷 ●消防用地北侧新增一条 12 米宽的城市支路,并优化两侧用地边界。 ●将NINBd030-05-04、14 科研设计用地 (B29a)合并调整为 二类居住用地 (R2),用地面积 5.24 公顷,容积率≤2.2,建筑高度≤60m。
控规调整,一方面是对现有资源有效整合,激发更多经济活力和创新潜能;另一方面做到有侧重点补给,提升土地利用效率,推动整体建设。
就南京 土地 控 制指标来看,减少了商办用地空间,增加了学校用地、低容积地块和公园绿地集中设置,以后住房选 择将 更 加 多样化 。
影响:
1、对头部板块、成熟核心区,可提升主城土地价值吸引力,改善商品房供给不平衡的情况; 随着板块能级提升,未来会有更多的人才流、资金流涌入,需要有更高品质的住宅产品,来满足人居进阶需求;
2、新城区域,低密度宅地供应在增加,是对冲楼市两极分化,保障刚性和首改家庭居住需求的大力响应。
总体来看,不是啥坏事,城市更新框架下,规划调整将会是常态。
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