严跃进：合肥探索取消“公摊面积计价方式”，符合人民群众根本利益

7月28日，合肥明确要抓紧完善房地产10项工作。此次政策说明，各地政积极落实中央政治局会议精神，在房地产政策方面进行了积极优化和调整。合肥也成为主动出大招的代表性城市。

1、推进现房销售

此次政策明确，大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点，着力抓好蜀山区和包河区各一个试点项目。

【资料图】

1)现房销售是新发展模式的重要体现，此次合肥明确“大胆稳妥”的推进思路，充分说明对于此类改革的目标是清晰的，说明现房销售将成为各地住房制度改革的一项重要内容，其推进的大方向也是很明确的，同时也会强调稳妥的思路，即需要循序渐进地推进。

2)从试点情况看，主要在蜀山区和包河区进行，这说明现房销售试点有一个重要特点，即主要在市区进行。此前深圳推进现房销售，也主要在市区或核心区域进行。这说明现房销售的改革，一般不会在郊区市场进行，而更多在市区进行。

这样做的理由在于，市区拿地项目的房企资金状况会更好，其更能够适应现房销售模式下的现金流状况。所以合肥模式对于行业是有启发的，即各地要优先选取市区或核心区的地块进行试点，稳妥有序推进现房方面的销售改革。

2、探索套内面积计价方式

此次政策明确，为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。

1)这也是目前全国比较早的改革“公摊泡沫”事件的城市。从这两年房地产的交付情况看，老百姓抱怨比较多的一个情况是，很多房子得房率很低，很多120平方米的房源，其得房率可能还没有以前90平方米的房源高。

这说明，在现价等政策下，房企玩猫腻，造成得房率过低的情况，也造成公摊面积过高的情况。这对于购房者的权益其实造成了较大的损害。所以我们可以理解，其实公摊领域也存在泡沫一说，或者说存在侵害购房者合法权益的现象。所以合肥此次要探索套内面积的计价，其实也是在积极改革公摊面积水分大的问题。

2)从解决此类问题的角度出发，合肥明确探索按套内面积计价的方式。这一点具有非常好的导向。按照目前各地的探索和事件，购房者都希望“所买即所得”，不希望房屋交付水分太大。此前重庆按照套内面积计价的方式就受到行业的推崇，所以此次合肥也明确走这条路，其实说明按照套内面积的做法，有助于减少房企玩猫腻，真正保障了购房者认购权、使用权。

3)此事改革意义重大，对于后续房企拿地部门和户型设计部门，以及物业管理部门等都有非常大的启发，从这个角度看，要积极关注合肥政策，真正做好小区的规划，同时在如何优化公摊面积和小区公共部位设计方面具备新思路。

3、明确城中村土地供应模式

此次合肥政策明确，“城中村”改造是公益性项目，并非营利性工程，大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”。

1)这也是比较早地对此前政治局会议以及国常会中提及的城中村政策做出的政策表述。这里最核心的表述在于明确界定城中村改造是公益性项目。这一点是有助于我们把握城中村改造的总基调和总思路的，即需要从公益的角度去理解此类问题，积极探索新路子和新模式。尤其要和保障房建设、补齐城中村各类短板等角度进行，发挥更好的社会效益。

2)此次提及了城中村改造的土地供应模式，也具有非常好的启发。政策明确，土地供应“定向挂牌、协议出让”，从这个角度看，实际上后续会更强调城中村改造定制化的概念。这也要求各地房企积极关注此类供地模式的变化。必须拿出优秀的改造项目来打动政策，同时必须具有非常系统和完善的安置政策和开发政策。房企需要积极关注此类新东西，调整拿地和开发策略，更好捕获大城市城中村改造的新机遇。

4、首提高质量安置概念

此次政策明确，大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式，尽全力让市民在安置上更早更快更灵活。

1)在住房领域或安居领域，各地比较重点关注到了购房领域，而对于安置房方面的关注相对少。此次合肥实际上明确关注到了安置的概念，具有非常好的导向。这里提及要尽全力让市民在安置上更早更快更灵活，其实就是高质量做好安置工作的导向。

“更早”强调了时间概念，也是保民生的重要体现。“更快”强调了效率概念，要求各地把此类工作的意识提上来。而“更灵活”则强调了工作的方法，至少在当前特殊的时代背景下，做房屋安置工作的人员，需要考虑新情况和新问题，真正把安置工作做出高水平，尤其是要充分利用各类财政和货币政策工具。

2)从安置方式来说，此次提及了货币化安置和房票安置工作内容。这一点也说明安置方面有各种较好的手段，尤其是房票安置工作依然是各地要重视的工作。此前类似宁波等明确了要重视房票安置的工作，这也是把征收工作、财政工作和去库存工作等进行了结合，也是新一轮住房市场提振要积极把握的工具。

5、楼层定价更加市场化

此次政策明确，试行取消商品房的楼层差价率限制，把定价权交给市场。

1)楼层差价率限制政策，通俗来说，就是“楼层越高价格越高、楼市越低价格越低”。这其实是现价政策的体现。所以此次合肥明确取消此类政策，其实就是要取消限价政策，或者说让定价策略更加市场化，而非盲目进行行政干预。

2)通过取消此类制度，客观上也对房企的项目定价产生了积极的影响。在当前去库存和促销售的过程中，此类制度取消，有助于房企对于此类项目进行更好的定价，或者说可以根据市场情况进行合理科学灵活定价，这有助于更好促进供需关系的匹配，从这个角度看，合肥政策进行放权，对于房企经营具有积极的导向。

3)对于房企规划部门和营销部门来说，要积极关注此类定价改革，后续产品营销方面也要注意这一点，其有助于更好和营销工作等进行结合。相关购房者也可以理解到这一点，有助于更加清晰理解“一房一价”的原理和机制。

6、车位预售和住房预售进行同步

此次政策明确，试行车位、车库与商品房同步办理预售许可证，但严禁捆绑销售。

1)这一点是针对了过去车位预售不同步的问题。由于车位预售不同步，导致很多车位处于人为操纵，导致购房环节和购置车位环节不匹配，最终导致很多问题。比如说认购了小区住房后发现认购车位非常困难，部分车位也存在价格炒作的现象。又比如房企对于车位的营销难以找准市场需求，导致出现车位捆绑的乱象出现。

2)将车位和商品房等进行同步办理预售许可证，其实很大程度上也是将车位纳入到住房范畴进行了管理。严格意义上，车位属于非住宅的功能，其本身属于商业设施。但由于“购房购车位”是很多业主的传统，所以车位的管理，确实应该纳入到住房管理的范畴中。此次合肥政策具有非常好的导向，也有助于规范车位销售，合理有序安排车位认购和管理等相关工作。

7、将地库合格建设作为预售许可的最重要标准

此次政策明确，探索房地产项目地下车库整体验收合格，即可办理预售许可证，此举有利于提高地库建设质量，防止赶工期造成地库漏水等问题。

1)这个问题充分说明合肥找准了目前预售房的最重要问题，即“根基不牢”的问题。很多房企为了加快预售和回笼资金，很注重工程形象进度的问题。而类似地下车库的建设很难被公众所监督，所以产生了很多问题。

比如说车库建设质量参差不齐，或者说质量问题很大，但这对于很多房企而言，其不关心。其更关心如何把房子建造起来。这就造成很多房企项目出现了地下车库漏水等问题，使得房屋交付后造成很多隐患和纠纷，这也是后续物业管理方面纠纷比较多的领域，甚至造成了小区安全问题频出。

2)这次明确地下车库验收合格就可以办理预售证，这样做的好处在于，房企会老老实实做好车库。若是车库验收合格，就可以顺利获得预售许可证。而如果这项工作做不好，那么楼盘盖再快，也不可能达标。这样有助于规范房企楼盘建造工作，确保高质量建造，真正保障购房者的合法权益。

8、落实顺畅高效的开发模式

此次政策明确，落实“全程代办”，全面推进“拿地即开工、开工即开建、交房即交证”。

1)这一政策表述也是当前全国各地积极推进和提倡的，主要从拿地、开工和交付等角度进行的。这一表述既是不动产登记工作制度创新的结果，也是营商环境持续优化的结果。

我们认为这个表述体现了梳理开发流程、理顺各个环节、高效推进工作、保障各方权益等导向。对于房企减少行政审批流程、提高开发效率、降低资金成本等都有积极的作用。而对于购房者而言，也有助于减少交易风险、更好保障购房权益和交付权益。

2)类似制度改革，也得益于我国营商环境持续改善的导向，和不动产登记制度等不断完善、技术不断创新等有关。从这个角度看，此类工作需要加大落实和宣传，也有助于促进所在城市营商环境和投资环境的改善。

9、优化购地制度

此次政策明确，坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，运用“竞品质”机制，探索竞争性谈判出让方式，优先考虑“四没有”的优质房企：即没有项目“烂尾”、没有项目有“保交楼”任务、没有物业管理出问题、没有项目工程质量问题。

1)这也是当前全国比较早地对购地制度进行全面优化和完善的案例。从各地购地政策的优化情况看，更多强调了稳地价等工作。但是此次合肥的创新点在于，其把这两年保交楼等工作要求进行了结合，抓住了要害问题，有助于供地政策吸收了市场的新情况，确保了高质量供地等工作的开展。

2)此次合肥政策明确，探索竞争性谈判出让方式。这个表述比较新，通俗来说，“竞争性”会更加强调“竞品质”概念。但这里的“竞品质”和过去的“竞品质”有本质区别。过去比较强调从产品本身来看这个问题，而现在比较强调从房企的既有开发项目和经历等角度进行。

3)具体来看，此次明确提升“四没有”优质房企的市场地位，即没有烂尾、没有保交楼任务、没有物业管理问题、没有工程质量问题。实际上从实际过程看，最重要的一点其实不在于烂尾层面，而在于工程质量问题。过去很多开发商对于这个问题不在意，因为工程质量问题的暴露，都在物业管理环节，所以开发商这方面敬畏心不强。

合肥此次实际上明确，若是频频有房屋质量问题，那么后续根本不可能适应合肥土地市场，或者说连购地的“入场券”都拿不到。这个规定对于各类房企需要重视，其会影响到投资拿地的决策部署。

10、严管预售资金

此次合肥政策明确，要以严密制度加强商品房预售资金共同监管，严防资金挪用。

1)这一点符合预期，在烂尾楼事件以后，主要的监管重心也会落在预售资金方面。所以严格监管是后续各地政策的重要内容。对于合肥市场来说，这两年房地产开发中确实也出现了烂尾楼的问题，也暴露出了预售资金监管方面是有漏洞的。

所以此次对于此类预售资金的监管，具有非常好的导向。尤其是提及“严密制度”，这说明后续预售制度方面会有改革和调整，这一点也要求房企等部门积极进行关注，注意后续政策调整所带来的影响。

2)此次提及严防资金挪用，这一点也是对于各类房企项目开发是有启发的。这两年资金挪用，很大程度上和部分房企总部违规抽取项目公司预售资金是有关的。后续这方面的漏洞肯定会补上，同时也会要求房企在此类领域积极做好合规操作。而一些银行违规抽取资金，用于偿还开发贷的操作，后续也会杜绝。合肥此类政策内容，对于全国其他城市是有启发的。

11、政策意义

合肥此次政策，可以认为是7月24日中央政治局会议后，全国首个出台明确系统政策的城市，或者说是首个旗帜鲜明贯彻政治局会议精神、发布有针对性政策的城市，具有非常好的导向。

1)各地要积极学习合肥政策内容。从各地近期的一些政策看，还是比较老套，新意不多，对于市场的提振信心还不强。此次合肥出台10条政策，有相当多的政策条文属于非常新的，创新性很强。

这说明合肥充分做了市场调研，主动找准合肥当前楼市的新问题和新情况，真正研究了“供求关系发生重大变化”的这个问题，所以具有非常好的风貌和作风，值得全国其他城市学习。也要求全国其他城市主动改革主动作为，少套用模板，多写一些和本地实际相结合的政策。唯有政策，药效才会好，市场才会好，预期才会好。

2)此次合肥提出了很多创新内容，对于全国其他城市都具有非常好的启发。我们罗列下，至少有几点内容在过去是很少提及的。包括探索套内面积计价方式、明确城中村供地模式、取消楼层差价率限制、车位预售证和住房预售证同步发放、车库验收合格即发预售证、“四没有”房企有拿地优先权。

我们认为，对于购房者影响比较大的可能就是套内面积计价的政策，因为这实实在在地减少了购房成本，使得得房率增加。“买的放心住的踏实”。而对于房企影响最大的则是“四没有”房企拿地优先权的政策。后续偷工减料、质量频发的房企，会丧失投资拿地权，这可以让房企老老实实做好工程建设工作。

3)“合肥10条”政策，系统全面、创新务实，值得表扬和点赞。8月份是各地积极落实中央政治局会议精神、积极优化调整房地产政策的关键月份。各地在当前制定政策方面，要认真学习合肥10条政策精神，制定好政策，也要宣传好政策。对于房企、购房者和中介代理等部门来说，也应该积极学习此类地方政策，其对于投资拿地、购房、房屋销售等都会产生较大的影响。唯有把此类政策积极消化，才能更好消除隐患，确保房地产市场平稳健康发展。

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